戸建て住宅業界の動向およびＭ＆Aについて

 

 

戸建て住宅業界の市場動向

2023年の新設住宅着工戸数は前年比4.6％減の819,623戸でした（2023年1月公表）。2022年から減少して、4年連続で90万戸を割り込みました。新設住宅のうち戸建住宅(持家)は前年比11.4％減の224,352戸と2年連続で減少し、貸家と分譲住宅はともに3年ぶりの減少に転じたことで、全体的に減少傾向となりました。

出所：国土交通省、業界動向サーチ

首都圏を中心としたマンション価格の高騰で戸建て住宅が注目されています。マンションの価格が高騰し過ぎたため、戸建て住宅の方が割安ととらえられ、マンションから戸建てに需要が流れ始めているのが近年の特徴です。また、コロナ禍における感染予防に対する意識の高まりで、戸建て住宅への注目が高まりました。

一方、2023年の持家は、首都圏や中部、近畿やその他の地域で13～10％の減少となりました。その背景には、コロナ禍での需要に一服感が出たことや、資材などコストの高騰による住宅価格の上昇が挙げられます。
 

 

戸建て住宅業界の売上高ランキング（2022‐2023年）

戸建て住宅業界の売上高ランキング（1位～10位）は、以下の通りです。

売上高ランキング		（億円）
順位	会社名	売上高
1位	大和ハウス工業（1925）	49,081
2位	積水ハウス（1928）	29,228
3位	住友林業（1911）	16,697
4位	飯田グループホールディングス（3291）	14,397
5位	オープンハウスグループ（3288）	9,526
6位	旭化成（注）	8,989
7位	積水化学工業（4204）（注）	5,354
8位	株式会社一条工務店	4,870
9位	ミサワホーム株式会社（注２）	4,214
10位	ポラスグループ	3,103

出所：各種資料より作成
（注）旭化成、積水化学工業は住宅事業の売上高です。
 

 

戸建て住宅業界のM&A

戸建て住宅業界のM＆A（一部）

 

2020年　（買い手企業）　ニッケ不動産株式会社×（売り手企業）　株式会社中田工務店
ニッケ不動産株式会社は、毛織物大手のニッケ（3201）の完全子会社です。
株式会社中田工務店（兵庫県：売上高17億円）は、公共施設や、企業の研修施設、一般住宅に至るまで幅広い建設工事を手掛けています。
ニッケ不動産株式会社は、株式会社中田工務店の発行済株式の605を取得して子会社化しました。
本M&Aの目的は、繊維工場の修繕や工場跡地の再開発で培ったノウハウを生かして、商業施設の建設やビルの管理を行うことにより、不動産事業を拡大するのが狙いです。

2020年　（買い手企業）　株式会社ヤマダホームズ×（売り手企業）　さくらホーム株式会社
株式会社ヤマダホームズは、ヤマダ電機（9831）の子会社で住宅メーカーです。
さくらホーム株式会社（徳島県鳴門市）は、徳島県で注文住宅業を展開しています。
株式会社ヤマダホームズは、さくらホーム株式会社の全株式を取得して完全子会社化しました。
本M&Aの目的は、さくらホームの耐震・省エネに強い技術と、ヤマダ電気グループの住宅設備・家電・家具との経営資源を組み合わせることによる相乗効果が狙いです。

2020年　（買い手企業）　安江工務店（1439）×（売り手企業）　株式会社MIMA
安江工務店（1439）は、グループ会社３社で住宅リフォーム事業、新築住宅事業、不動産流通事業を展開しています。
株式会社MIMA（大阪府八尾市：売上高8億6,200万円）は、リフォーム・イノベーション工事を主力とする会社です。
安江工務店は、株式会社MIMAの全株式を取得して完全子会社化しました。
本M&Aの目的は、地域密着で事業展開する各地の地場工務店などとの連携を進めるのが狙いです。

2020年　（買い手企業）　株式会社吉武工務店×（売り手企業）　株式会社宮匠永田神器
株式会社吉武工務店（大阪府東大阪市）は、自社施工により利益率が高く、住宅や事業所の新改築を関西で展開しています。
株式会社宮匠永田神器（大阪市：売上高1億円）は、匠の技や標準生産を強みに神棚の製造を行っています。
株式会社吉武工務店は、株式会社宮匠永田神器の全株式を取得して子会社化しました。
本M&Aの目的は、両社の技能・ノウハウの融合による事業拡大が狙いです。

2021年　（買い手企業）　ケイアイスター不動産（3465）×（売り手企業）　株式会社プレスト・ホーム
ケイアイスター不動産（3465）は、１次取得向け分譲住宅を主力としています。
株式会社プレスト・ホーム（埼玉県：売上高10億4,000万円））は、埼玉県中央部、東部、西部エリアを地盤として戸建て注文住宅事業、不動産仲介を展開しています。
ケイアイスター不動産は、株式会社プレスト・ホームの全株式を取得して完全子会社化しました。
本M&Aの目的は、ケイアイスター不動産が持つコンパクト戸建分譲開発事業の経営ノウハウを移転し、グループとして成長加速につなげる狙いです。

2021年　（買い手企業）　株式会社GIR×（売り手企業）　株式会社三愛ホーム
株式会社GIRは地盤保証事業を主力とし、ITbookホールディングス（1447）のグループ会社です。ITbookホールディングス（1447）は、ITコンサル・地盤調査改良などの事業を手がけるITbookグループの持株会社です。
株式会社三愛ホーム（埼玉県：売上高11億7,000万円）は、土地・建売住宅の分譲、不動産仲介事業を展開しています。
株式会社GIRは、株式会社三愛ホームの株式70%を取得して子会社化しました。
本M&Aの目的は、GIRにおける事業拡大の一環です。

2021年　（買い手企業）　ヤマタホールディングス株式会社（未上場）×（売り手企業）　有限会社コナン住建
ヤマタホールディングス株式会社（鳥取県鳥取市）は、住宅事業を主力に、不動産事業、ライフスタイルショップの運営などを展開しています。
有限会社コナン住建（鳥取県鳥取市：売上高1億7,000万円）は、建築資材販売や内外装工事の直接施工を行っています。
ヤマタホールディングス株式会社は、有限会社コナン住建の全出資持分を取得して完全子会社化しました。
本M&Aの目的は、建築資材の販売や、内外装工事等を直接施工で行うコナン住建をグループに受け入れることにより、仕入れ力の強化、施工力の確保が狙いです。

2022年　（買い手企業）　三栄建築設計（3228）×（売り手企業）　株式会社太陽ビルデイング
三栄建築設計（3228）は、戸建分譲事業、注文住宅・請負事業、賃貸収入事業を展開しています。
株式会社太陽ビルデイング（東京都中央区）および連結子会社の宇伸恒産株式会社は、賃貸管理業を行っています。
三栄建築設計は、株式会社太陽ビルデイング（東京都中央区）の発行済全株式を取得して、子会社化しました。
太陽ビルデイングおよび宇伸恒産が保有するビルは、三栄建築設計が保有するビルの隣地に所在しています。本M&Aの目的は、両方のビルを一体の不動産として再開発するたえです。

2023年　（買い手企業）　AVANTIA（8904）×（売り手企業）　日幸ホールディングス株式会社
AVANTIA（8904）は、戸建住宅の施工・販売、マンションの企画・販売、建築・土木および管工事の請負、リフォーム工事などを行っています。
日幸ホールディングス株式会社は、株式会社プロバンクホームの株式の保有・管理を目的とする純粋持株会社です。
株式会社プロバンクホームは、戸建分譲住宅の企画・設計・施工・販売、中古住宅のリノベーション企画・販売を行う。
AVANTIAは、日幸ホールディングスの全株式を取得して完全子会社化しました。
本M&Aの目的は、首都圏での事業基盤を一層強化し、プロバンクホームとの協業によって東京23区内での戸建住宅事業を本格化することです。
 

 

戸建て住宅業界の今後について

少子高齢化問題

ハウスメーカーにとっては、今後の少子高齢化問題は避けられない課題です。
新築需要減少への取り組みのみならず、高齢者に向けての医療や介護をどの様に住宅と結びつけていくかが重要です。

新築住宅以外のビジネスモデルの創出

日本の住宅取引量に占める既存住宅の割合は海外と比べると低く、日本人は新築の住宅を好む傾向にあります。その結果、住宅を建ててから、取り壊されるまでの平均年数も諸外国に比べると短い傾向にあります。将来的には、新築需要依存から脱却して、新たなビジネスモデルを作り上げることが戸建て業界の課題になると思われます。

新たな技術への対応

現在、他の業界において進められているIT・ICT技術、住宅に応用して、より住みやすい住まいを作る施策が必必要です。具体的には、スマートハウス（注１）やスマートホーム（注２）の導入が期待されています。
（注１）IT技術を用いてエネルギーを効率的に使い、省エネルギーを実現させる住宅
（注２）AIやIoTを活用し、安全性や利便性を高め、効率的で快適なライフスタイルの実現を目指す住宅

特にスマートホームに関しては、人々の需要にマッチしたサービスがまだなく、一般的な普及にはしばらく時間がかかるかもしれませんが、スマートスピーカーが普及していることなどから、徐々に実現に向けた基盤が整えられており、各企業が今後力を入れていく分野として期待されています。

 

 

M&Aするメリットとデメリット

【1】主な２つのM&Aの手法

M&Aを検討している経営者の皆様が覚えておくべき主な手法は、株式譲渡と事業譲渡の２つです。
売り手企業の株主が買い手企業に株式を譲渡する手法が株式譲渡です。売り手企業が買い手企業に事業を譲渡する手法が事業譲渡です。
どちらを選択するかは、売り手企業の意向、買い手企業の考えによって、両者の交渉によって決まります。
会社の借入金、従業員、資産、権利義務関係などの全てを買い手企業へ譲る場合、株式譲渡の手法を選択します。
一方、売り手企業の事業が、製造部門と販売部門のように複数事業に分かれており、製造部門のみを譲渡するような場合、事業譲渡を選択します。
以下の設例により、株式譲渡と事業譲渡の２つの方法を比較することにします。

＜設例＞
X社は、自社ビルの不動産賃貸業とレストラン事業（25店舗：全店舗は賃借）の運営を行っています。株主はオーナー社長のみです。　コロナ禍の影響を受けて、レストラン事業の業績が悪化したため、X社はレストラン事業を第三者へ譲渡することにしました。
レストラン事業を事業譲渡する場合、買い手企業のメリットは、レストラン事業のみを引継ぐ点になります。ただし、従業員の再雇用、権利義務関係の引継ぎなどの手続が煩雑になるデメリットがあります。一方、売り手企業の簿外債務を引き継ぐリスクはありません。売り手企業のメリットは、レストラン事業のみ譲渡できる点、譲渡代金は売り手企業（X社）が受領する点になります。

株式譲渡のメリット・デメリット

事業譲渡のメリット・デメリット

【2】M&Aの手順・流れ

①プロセス開始当初にご依頼する資料やお伺いする情報がスムーズにご提供戴けると、その後のプロセスが円滑に進行します。
②予備的企業価値評価は、当社専門家（会計士/税理士）監修のもと実施。この段階で、譲渡価格や条件等の内容を概ね決定します。
③買手候補企業との間で大枠の条件が固まったら基本合意書（法的拘束力無し）を締結します。この段階より１対１の交渉（独占交渉）が始まります。
④基本合意と買収監査結果で差異があった項目を中心に調整し、詳細事項を決定。M&A実施後の体制等も、この段階ですり合わせます。

【3】会社を売却する理由・目的

M&Aとは、「Mergers and Acquisitions」の略語であり、日本語にすると「合併と買収」になります。

一般的なM&Aの目的は、売り手としては、事業承継（第三者への）、選択と集中（事業再編、ノンコア事業の売却）、Exit（投資ファンド）などの目的があります。

一方、買い手としては、規模の拡大（売上増加）、上流、下流への事業領域拡大（例えば、食品卸が食品メーカーを買収）、新規事業への進出（時間を買う）などがあります。

買い手は、M&Aによる相乗効果（＝シナジー）を享受することにより、競合他社に対する優位性を確保することができます。

後継者不在に悩む中小企業は、一般に60万社以上あると言われており、弊社にご相談をいただく売り手の売却理由の多くは、上記の事業承継ニーズになります。

【4】M&Aにより会社を売却するメリット

オーナーのメリット（株式譲渡の場合）
①オーナー・その他株主のキャピタルゲイン（資本利得）の実現
オーナー一族はリタイアに際して現金収入が発生し、ハッピーリタイアすることができますその他株主も、同様に未上場株式を現金に換金できます

②相続税対策
流動性のない未上場株式を現金化することにより、遺産分割が容易になります

③オーナー一族の個人保証からの解放
買い手企業が保証（債務保証、不動産等の担保提供）を肩代わりするため、オーナー一族の経済的負担が解消されます※親族内承継または従業員承継の場合、オーナー一族の個人保証を継続せざるを得ない場合があります

会社のメリット
①事業の継続を確保、会社成長の可能性があります
②買い手企業の傘下に入ることにより、事業継続と安定性を確保できます
③買い手企業とのシナジー、将来の会社成長の可能性に期待できます
④従業員雇用の継続、安定を図ることができます

【5】会社を売却するデメリット

・買い手企業が見つからないリスク
会社を売却すると決断してもすぐに買手企業が見つかるとは限りません。
M&Aにはそれなりのコストがかかるので、買い手企業にとっては、それなりのメリットがなければM&Aを実行しません。コロナ禍においては、M&Aを検討する企業数が減っており、かつ投資目線も厳しくなっています。つまり、「コストをかけてもM&Aを行う」と買い手企業が思うような魅力がある会社（売り手企業）でない限り、なかなか買手企業が現れないと考えるのが良いでしょう。M&A市場においては、一般に「将来的に売り手企業がどの程度の収益を上げる力があるか」で売り手企業は評価されます。したがって、収益面では黒字にすること、過度な借入金（例えば、売上高を超える、あるいは同じ金額の借入金）は避けるべきです。

・M&A後における従業員の待遇面の不安
M&A後における従業員の労働条件や解雇の規則については、買い手企業によって変更をされないように最終契約書に記載しておく必要があります。最終契約書での取り決めがない場合、M&A前より悪い労働条件で働かされたり、簡単に解雇されたりする可能性があるためです。M&Aを実行する場合、確認する事項は個別案件ごとに異なり、また多岐にわたります。この確認をおろそかにせず、売り手企業と買い手企業のお互いがM&Aのメリットを享受できるように交渉を進めることが重要です。

 

 

会社を売却する際の株価の考え方

株価（株式価値）の算定方法として一般的に用いられる手法は、修正純資産法、類似会社比較法（マルチプル法）、DCF法です。

【1】修正純資産法

評価対象会社（売手）の貸借対照表に計上されている全ての資産・負債を時価評価した後の純資産額に営業権を加算して企業価値を算定する方法です。この方法は、企業の静的な価値を判定するのに適しています。未上場会社のM&Aで利用されることが多い方法です。
（注）黒字の場合、営業権として修正後営業利益の３年分程度の金額を加算します。一方、赤字（営業損失）の場合、営業権はつきません。社歴〇〇年の老舗企業、あるいは△△△ブランドで有名などの要素は、営業権として評価されません。

【2】類似会社比較法（マルチプル法）

業種、企業規模等の類似する上場会社の一定の財務数値に対する企業価値の倍率を測定し、評価対象会社（売手）の財務数値に当該倍率を乗じることで企業価値を算定する方法です。
上場会社、未上場会社のM&Aにおいて利用されている方法です。

なお、未上場の中小企業・小規模企業のM&Aの株価算定においては、会社規模（売上）が小さい、ニッチ業種であるなどの理由により、上場会社の中から類似会社を選定することが難しい場合があります。

【3】DCF法

事業活動から得られると予測される将来キャッシュ・フローの総額を現在価値に割り引いた金額を企業価値として評価する方法です。将来キャッシュ・フローの予測に企業価値が大きく左右される方法です。上場会社のM&Aにおいては、一般的に利用されることが多いです。
なお、DCF法を用いる場合、将来キャッシュ・フロー算出の基礎となる評価対象会社（売手）の事業計画が必要となります。また、当該事業計画の客観性、妥当性、実現性等が重要になります。

【4】考慮すべき事項

評価対象会社（売手）が、企業のライフサイクル（イメージ図）において、創業期、成長期、成熟期、衰退期のいずれの段階に該当するかを判断します。
併せて、評価対象会社の継続性の疑義の有無、知的財産等に基づく超過収益力に依存する収益構造であるか、類似上場会社のない新規ビジネス、或いはニッチ業種に該当するかなどを判断する必要があります。

企業のライフサイクル（イメージ図）

以上の考慮すべき事項を確認した後、評価対象会社（売手）に適切な株価（株式価値）の算定方法を選択します。複数の算定方法を選択できる場合は、それぞれの算定方法の結果を比較検討するのがよいでしょう。

【5】株価（株式価値）の算定方法の選択

〇：採用が適していると考えられる　　　△：場合によっては採用することが想定される

以上、中小企業のM&Aにおける株価（株式価値）の算定方法、考慮すべき事項を簡単に紹介しました。
現在、または将来、後継者問題などを理由に会社譲渡を考えている中小企業の社長様、是非、弊社にご相談ください。
会社の株価（譲渡金額）を決めるのは、社長様ご自身です。弊社試算の株価と比較して、納得できる譲渡金額を決める際の参考にして頂ければと思います。

【6】会社を売却する場合に係る税金

中小M&Aの方法のうち、最も多く用いられる株式譲渡の場合において、会社売却に係る税金をどのように考えるかを一緒に見てみることにします。会社の株主が個人である場合、所得税・住民税あわせて20.315%　の固定税率で分離課税が適用されます。以下の設例を用いて、会社を売却した場合、株主の税金をどのように計算するかを説明します。

＜設例＞
会社株主は、社長のみの一人株主とします。
株式の出資額10,000千円、株式譲渡代金100,000千円、売り手（個人株主）のM&A手数料5,500千円　（消費税込み）とします。

株式の売却益（注）は、株式譲渡代金から株式の出資額を差し引いた、90,000千円（＝100,000千円−10,000千円）となります。
（注）キャピタル・ゲイン（資本利得）

個人株主の場合、株式の売却益は分離課税の対象となり、税率は20.315%（注）が適用されます。
また、M&A手数料（消費税込み）は、売却益から費用として差し引くことができます。
よって、個人株主が負担する税金は、以下のように計算することができます。
（90,000千円−5,500千円）×20.315%（注）＝17,166千円
（注）所得税及び復興特別所得税（15.315%）＋住民税（5%）

【7】会社を売却するタイミングを考える場合のポイント

会社を売却するためのポイントは３つあります。
ポイント①　引退の時期を決める
「この事業が上手くいったあとで」といった条件付きの不明確な時期の決め方ではなく、できれば年月を確定することをおすすめします。時期を決めることで、実現するための強い決意が生まれます。
経営状態がよいタイミングで売却すると高い株価で売却でき有利ですが「企業価値が上がったら売却してリタイアしよう」という決め方だとなかなか踏ん切りがつかず、ハッピーリタイアの実現は難しくなるでしょう。

ポイント②　売却前に次の経営者がやりやすいように経営環境を整えておくこと
後顧の憂いなくリタイアするためには、経営者の頭の中にある重要な項目を整理しておくことが重要です。
特に、従業員の対するケアがポイントであり、各従業員の性格等を、事業引継ぎの際に伝えておかなければ、その後の組織運営に支障が出ます。

ポイント③良いフィナンシャル・アドバイザーを見つける
会社を売却する際には、専門的知識が必要となり、M&Aの専門家のサポートが必要となります。
中小M&Aの実績が十分にあり、業界での評判の良いM&A仲介会社を選ぶとよいでしょう。
どのM&A仲介会社も初期相談は、無料で対応しています。複数社と面談して、相性の良さそうな会社を選択するのも一つの方法です。
（注）フィナンシャル・アドバイザーの役割は、クライアント（売り手、買い手）が目指す戦略実現のために、最適なM&A手法を企画 立案し、その執行を全面的にサポートすることです。アドバイザリー会社のタイプとしては、金融機関系、会計会社系、ブティッ系の３つに大別することができます。

【8】会社を売却する際の注意点

経営者の健康問題
事業の内容に関係なく会社売却の理由と考えられるのは、経営者の健康問題です。
持病を抱えている人、年を取って体力に不安を持つ人など、会社の存続に不安を覚えて、弊社にご相談される場合がよくあります。

あるオーナー社長は、弊社にM&Aの相談をされましたがすぐに会社を売却せず、そのまま経営を続けられました。その2年後、オーナー社長が「M&Aを検討したい」と決断されました。

その2年間、オーナー社長は、定期的に通院したり、または入院したりと体調が良くなく、営業活動を十分に行うことができなかったため、売上高が減少しました。
その結果、利益率が下がり、会社の価値自体が棄損したため、株価算定の結果も2年前よりも30%減少となりました。

オーナー社長の場合、健康問題を理由として業績が下がることがありますので、その前にM&Aを決断することが重要です。

業界再編が加速している業種
2020年3月以降、新型コロナウィルス感染拡大の影響により、各業界において業界再編が加速しています。この業界再編の流れを把握して競合他社よりも先に行動しなければ、M&Aのタイミングを逃すのみならず、M&Aできずに廃業に追い込まれることもあります。

事業再編が進むにはさまざまな理由があります。

例えば、人口の減少があります。
人口が減少すれば、従来のように売上を上げることは難しくなります。
或いは同地域に複数業者が乱立して、市場が供給過多の状態となっている場合も同様のことが言えます。
この様な場合、同業他社と経営統合を図ることで経営の安定を図り、生き残り戦略を選択する方法が考えられます。