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不動産管理業界のM&A動向

不動産管理業界のM&A動向

不動産管理業界のよくある悩み・ニーズ

不動産管理業務は、家賃回収、原状回復、契約更新などの入居に関する業務から、建物の設備に関するメンテナンスの業務まで多岐に渡ります。さらに、物件のオーナーへ経営に関する提案をする業務のニーズも出てきています。不動産管理業界の中には、これらをトータル的にサポートしていくのは、規模的に難しいと悩んでいる企業も少なくありません。そのため、事業譲渡をしたり、会社売却(M&A)によりグループ傘下に加入したりして対応しようと希望する企業も目立ちます。

 

不動産管理業界における動向・トピックス

物件のオーナーの経費削減の要望に伴い、低価格による入居、設備、経営に関する提案のトータルサポートの需要が増加しています。不動産管理業界の中での競争も激しくなっており、顧客の利益増加のための業務効率化を図れない企業は、生き残りが難しくなっていると言えるでしょう。このようなことから、今後は幅広いサービスに対応できる大手企業が中心になって、不動産管理業界を担うことが考えられます。

不動産管理業界の企業というと中小規模の企業の割合が高い業界でした。しかし、総合的なサービスが求められるようになる不動産管理業において、中小規模の企業は経営の厳しさが増す一方です。そのため、2017年以降の動向では、大手企業M&Aによる寡占化がますます進むでしょう。

また、不動産管理業界では、経営者が高齢で事業承継を考えている企業も少なくありません。その中には、後継者となる人がなかなか見つからないので、M&Aによって解決を図ろうとしている企業も目立つようになってきています。

なお、不動産管理業界の企業が行うM&Aは、譲渡企業の経営者が譲受会社側へ保有している株式を譲渡する方法で行うことが多いです。しかし一部では、事業譲渡や会社分割によって、不動産管理業務の事業を譲受会社へ譲渡するケースもあります。

 

不動産管理業界でM&Aをすることのメリット(譲渡側)

M&Aを検討している不動産管理業界の企業は、経営に関する問題を抱えている場合が大半でしょう。M&Aによって、他社へ不動産管理事業を売却すると抱えていた多くの問題を解決できるメリットがあります。

売上減少による経営不振に陥り、その企業だけでは立て直すことは難しくなってしまったとしましょう。このような場合でも、M&Aを利用すれば事業の存続が可能です。大手企業やそのグループ企業へ株式譲渡をしてオーナーチェンジを行えば、豊富な資金に支えられて、安定した事業経営ができるようになります。それにより、企業の従業員の雇用を守ることができたり、融資の信用問題を解消できたりします。

また、経営者が引退を考えて、事業承継をしようとする場合、その後継者が見つからない場合もあるでしょう。そのようなときでも、M&Aを利用すれば解決できます。

また、株式譲渡や事業譲渡によってM&Aを行った場合、譲渡側は大きな資金を手にできるメリットも見逃せません。その売却資金を元手に新たな事業を始められます。事業を廃業する場合は、無収入となりますが、売却資金を生活費に当てることが可能です。

 

不動産管理業界でM&Aをすることのメリット(譲受側)

不動産管理業界でM&A(買収)を考えている企業は、理由もなくこの手続きをしようとしているわけではありません。譲受企業にもメリットがあるからこそ、譲渡企業を買収しようとしているのです。

不動産管理業界のM&Aで譲受企業が得られるメリットは、まず管理戸数を一度に大きく増やせることがあげられます。管理戸数が増えれば、当然管理に関する手数料も増加するので、収益拡大につながるのです。地道に営業することでも管理戸数を増やせますが、大きく増やすには時間と手間がかかります。その点、M&Aを活用すれば、一度の手続きで大きく管理戸数を増やせるわけですから、効率的だと言えるでしょう。

賃貸不動産経営管理士やマンション管理士などの不動産管理業務に関する資格保有者を増やせるのもメリットの一つです。不動産管理業界のどの企業にも、専門的知識を有する資格保有者が在籍しています。合併や会社分割などの企業再編(株式譲渡、事業譲渡)によって、買収を行えばこのような人材の確保が可能です。

 

不動産管理業界のM&Aのポイント

M&Aをする場合、譲受企業側はいきなり事業を譲り受けるわけではありません。事前に譲渡企業の内容を調査、つまりデューデリジェンスを行い、問題ないと判断した場合に事業を譲り受けるのです。その際にポイントとなる事項があるので、この点を理解してデューデリジェンスやM&Aの手続きを進めていくことが大切だと言えるでしょう。

まず、譲渡企業の社員を確認するのがポイントです。不動産管理業はサービス業であり、社員の能力によって価値が大きく変わります。デューデリジェンスによってチェックする場合、譲渡企業の社員の能力や保有資格などをしっかり確認していきましょう。

次に譲渡企業の収益力、つまりどのくらいの利益があるのかのチェックも重要なポイントです。売上だけではなく、売上原価や管理費などの経費を考慮し、正確な収益力を調査することが大切です。譲渡企業の収益力は、M&Aの取引価格算定の基礎となるので、十分な調査を要します。それから、契約の継続性という点から、管理組合と良好な関係にあるか否かも見逃せないポイントです。関係性に問題があると契約が継続できなくなるデメリットが生じてしまいます。

不動産管理業界は、トータル的なサービスが求められるようになり、M&Aの需要も多い業界ですが、手続きをする場合、デューデリジェンスによってM&Aの有効性の確認が重要です。

 

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